外资在泰国能不能买地?新规收紧了什么

中资企业来泰设厂,选址阶段最常被问到的一句话就是:公司能不能直接把这块地买下来?答案要分两层看:泰国法律对外资持地原则上说"不",但给 BOI 促进企业留了一扇门——而这扇门在 2025 年 9 月之后,对一部分制造业类目关上了。

01原则:外资不能直接买地,豁免主要有三条

泰国《土地法》(1954 年颁布)原则上禁止外国个人和法人购买或持有土地,除非获得政府主管机关许可。法定豁免路径主要有三条:一是《投资促进法》第 27 条,获 BOI 促进的投资者可为投资活动持有土地,项目终止或转让的须在 1 年内售出;二是工业园区管理局(IEAT)法第 44 条,获批企业可在工业园区内持地,项目终止须在 3 年内退还或转让;三是石油法项下的特许权安排,与一般制造业关系不大。对制造业客户来说,BOI 购地特权几乎是唯一现实可行的直接持地路径。另外提醒一句:找泰籍股东"代持"不是被默许的变通——政府对借泰籍多数股权名义变相持地设有专门的防范规则,这条红线值得单独了解。

02新规收紧:六类制造类目被取消购地特权

BOI 第 ส.7/2568 号公告(2025 年 7 月 22 日签发,2025 年 9 月 1 日生效)修订了受促进活动清单:自生效日起提交的 BOI 申请,以下六个类目的外资控股企业不再获得购地特权——有色金属轧制/拉制/铸锻(5.4.9)、黑色金属制品及零件(5.4.11.2)、工业用有色金属制品及零件(5.4.11.4)、其他金属制品(5.4.11.5)、工业用化学品(6.2)、工业用塑料制品及零件(6.4.1)。

03谁不受影响:大集团豁免与数据中心

新规留了一个豁免口:同一法人主体在过去 15 年内已获得至少 3 个 BOI 促进项目、且累计投资额(不含土地成本与营运资金)达到 50 亿泰铢的,不受此限制——这明显是给深耕泰国的大型集团留的通道,首次来泰的企业基本用不上。另一个常被问到的是数据中心:数据中心不在六类禁区之内,BOI 促进的数据中心项目购地豁免依然成立。这也说明购地特权的可得性因具体促进类目而异,"BOI 项目都能买地"这类笼统说法已经不成立了。

04买不了地怎么办:长租、园区与厂房分离持有

落在禁区的企业仍有三条常规替代路径:一是落户 IEAT 工业园区,依园区法在园区内持地;二是土地长期租赁,常见安排为 30 年租期加约定续约,但续约权属于合同权利,对土地的后续买受人未必当然有约束力,更长期限的安排因适用法律与用途而异,以官方现行规定为准;三是建筑物与土地所有权分离——外资可持有自建厂房的产权,土地以长租解决。若涉及购买既有厂房土地,尽调时务必核对权证层级(正式地契 Chanot 效力最高),并排查权状是否带有"调查中"标注:带标注的地块虽无法律上的过户禁止,实践中买家普遍不愿接手,调查期内事实上无法流通。走购地、进园区还是长租,没有通用答案,取决于促进类目代码、投资规模与选址方案;个案请由顾问团队结合你的 BOI 批文、类目代码与土地合同逐项核实后再定。